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  "在金隅萬科廣場之前,永旺購物中心、國泰百貨、沃爾瑪超市都比萬科更早進入昌平城區,多年發展證明瞭商業氛圍過硬,消費力也有保證。d'zzit之前會選擇東方廣場、新光天地、君太百貨、中友百貨這種購物中心,現在金隅萬科廣場成為瞭昌平地標,我們也是第一次來到昌平。" 孟林夕在接受新浪樂居采訪時說。

  在品牌商選擇購物中心的基礎考量要素之中d'zzit和眉州東坡酒樓方面都表示看中瞭其建築設計。RET睿意德執行董事聶綺冰認為,做購物中心,生命力和持續發展能力最重要。如果開發商有遠瞻意識,將品牌進入的建築設計和硬件水平做得足夠充分,市場在發展,購物中心就會比別傢具備競爭力。聶綺冰所在的RET睿意德承擔著金隅萬科廣場的招商代理業務。

  隨著時間邁入2014年,在北京萬科的商業版圖架構之上,除瞭昌平的金隅萬科生活廣場,萬科還計劃在房山長陽、大興舊宮規劃建設商業。2013年千億房企軍團由2012年的四傢急劇擴大到瞭七傢,萬科剛剛打贏上一場戰鬥,但馬上就開始面臨更大挑戰。董事會主席王石說,萬科已經確定瞭城市綜合配套服務商的新戰略,圍繞城市居民的生活鏈條,逐步發展和完善自身的業務結構。

  作為品牌商傢代表,孟林夕希望金隅萬科廣場能在商業項目開業的早期階段發起更多促銷活動吸引客流。她需要承擔北京區域銷售任務,相比品牌部門,更看重與金隅、萬科的"婚後生活":"金隅和萬科都是沒問題的,我們的品牌也沒問題,現在隻需要有足夠的人流--這是開發商的責任。"酒香也怕巷子深。在市中心的一些明星分店,d'zzit月營業額常能沖擊200至300萬元,相比之下,金隅萬科廣場分店任重道遠。

  d'zzit北京區零售經理孟林夕主管後期營運,她非常喜歡金隅萬科廣場的硬件設施和商場配套。

  長期深入研究房企動向的蘭德咨詢總裁宋延慶也給出瞭他的建議:萬科應對整個城市商業形態和目標客群進行更加深入的研究。

  金隅萬科廣場最早計劃用一層位置引進國美、蘇寧等類似的大型電器商城,"我們做瞭調研,發現大傢網購的最多的就是電器。如果我們真的這麼幹,隻會給電商做貢獻,變成他們整層的免費展廳。" 北京萬科副總經理肖勁說。

  面對記者,萬科執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶不止一次對金隅萬科廣場的建築水平流露出自信之心。在他眼中,單論硬件設計,其不在北京已有的購物中心的平均線以下。

  新浪樂居同時瞭解到,如今與d'zzit同列一層的H&M、優衣庫等快時尚品牌起初不在招商名單之列。萬科與Zara進行瞭很久的洽談,在代理商看來,Zara副品牌過多,占地面積在3000平方米以上,不利於商場順利運營。金隅萬科廣場最終聽取瞭他們的建議。

  金隅萬科廣場的合作方金隅嘉業是北京老牌國企,也有過商業地產運作經驗,但一位接近萬科商業團隊的RET睿意德高層覺得,金隅甚至要向首度試水商業的前者學習。萬科商業地產事業部成立時間不過11個月,但成員卻都是老手--從領軍人物毛大慶開始,這個團隊匯聚瞭包括凱德置地、華遠地產、中糧地產、世貿天階等各路商業地產行傢。

內容來自sina新聞

  萬科一直在打造自己的商業團隊和運營平臺。2010年開始,多個一線公司開始成立商業籌備小組,北京萬科成立瞭商業發展部。2011年,深圳萬科商業管理有限公司成立。2013年1月,萬科集團商用地產管理部在北京成立,由毛大慶分管。

  在北京,接地氣的商業項目都曾在開業日遭遇熱捧。西直門的凱德MALL、東直門的來福士廣場均有過類似經驗。商業項目很難在開業短期內迅速升溫,對東直門的老城居民或是遠居昌平縣城的當地需求而言,"傢門口有一個高檔購物中心開業,夏天可以納涼,冬天可以供暖,這是人們熟悉、走進商業地產的第一步。先走進,然後才會有消費。"

萬科集團首個商業項目金隅·萬科廣場2013年年底正式開業



  昌平人民的感受比較直觀:11月月底之後,金隅萬科廣場的開業直接將縣城中心的人流從國泰百貨所在的燕平路挪到瞭前者所在的南環路。堵車現在是尋常事,平安夜那晚,不少人結束購物從金隅萬科廣場的地下車庫提車想要拐到南環路上,一百米的距離走瞭10分鐘。商業在改變城市與生活,2007年新光天地開業之前,傳統意義上的CBD中心坐落在建國路西側,新光天地的建成激活瞭華貿商圈,並讓CBD范圍東擴瞭至少3公裡。

搞定品牌商 萬科贏商昌平

  金隅萬科廣場由萬科和金隅嘉業合力打造。2010年4月,萬科方面邀請瞭三傢建築事務所進行設計競賽,最終選定瞭美國EEK建築事務所擔任規劃設計,澳大利亞伍茲貝格事務所擔任做建築設計。室內設計由英國貝諾事務所擔綱,機電顧問則聘請瞭該領域世界排名第一的奧雅納工程咨詢有限公司。

  在試營業將近半月之後,金隅萬科生活廣場在2013年平安夜正式開業瞭。數據顯示,12月24日當天,金隅萬科廣場客流突破14.2萬人,營業收入超過616.5萬元。這兩項數據不僅創下金隅萬科生活廣場試營業以來的紀錄,也刷新瞭昌平城區零售商業的單日客流和營業收入的新紀錄。

  在北京核心地塊用地空間逐步減少情況下,隨著人口疏散的衛星城概念進一步貫徹,新板塊成為商業地產熱點區域。最近兩年,以望京、上地和朝北等為代表的副中心已經或正在成為多中心的重要力量。2013年以及未來的兩年,340萬平方米的新增集中商業項目體量會輸入市場。這相當於17個西單大悅城。都市新區也逐步進入快速發展階段,這其中,就包括瞭昌平。

  經過五年籌劃,11月27日金隅萬科廣場首次對外亮相,試營業當天,總人口30萬的昌平縣城來瞭6萬人。很多大爺大媽一早就守在商場門口,待開業儀式結束大門敞開,金隅萬科廣場內頓時人流如織。當天營業額達到瞭218萬元。

  換句話說,一個輕奢侈品牌對店面的挑高要求可能是5米,但是一個身在遠郊的購物中心在建造之初挑高也許隻安排瞭4米。市場發生變化時,這1米的差距將最終決你的購物中心能否區別於其他競手吸引到商傢青睞。

  聶綺冰與萬科商業地產部門共事超過五年時間。她見證瞭萬科團隊花費人力、物力和時間進行區域調研的過程。"很多人覺得萬科最近一年才開始談論商業,但其實在五、六年以前,基於這第一個商業項目,萬科已經在動手運作,在策劃和招商方面,他們下瞭很多功夫。"

壽豐鄉房屋貸款  主要瓜分西城市場的首都電影院這個冬天也將觸角延伸到瞭40公裡開外。現在,居住在昌平縣城的人們可以選擇在首都電影院金隅萬科廣場分店享受一個無需進五環的電影周末瞭。

  這個國內龍頭老大在為金隅萬科廣場篩選品牌時,一個租戶的品牌形象如何,過往在哪裡開店,推薦品牌的原因,都要求代理商必須提供詳細資料。"選擇餐飲商傢的時候,大傢還會一起到店面嘗嘗口味做基礎調研。"

  其開出的租金價格處在正常區間內。據悉,金隅萬科廣場的第一輪招商中,萬科最看重品牌組合的生命力。"相比一些不成熟的開發商隻註重短期收益,成熟的開發商會對品牌精挑細選。他們明白,銷售業績好的品牌租金上漲速度會非常快,且提升租金可能比基本租金還要高。"

  商業地產范疇內,開發商與品牌應該是共贏的關系。一些品牌最終進入北六環,部分品牌曾有聯姻機會,但最終被放棄。

  新浪樂居訊(記者 劉乾超)在入駐金隅萬科廣場之前,眉州東坡酒樓在北京的32傢直營店大多分佈在朝陽、海淀、東城、豐臺等市內城區,僅朝陽一區就有15個店面,沒有一傢開在昌平。

  在招商初期,萬科還曾與王府井百貨簽約大主力店。同樣是經過調研,購物中心去百貨化的現象引起瞭金隅、萬科雙方的註意,論證之後,萬科單方面終止瞭和王府井百貨的協定,改做非主力店組合的快消品集合。代價是賠償不菲違約金,但該團隊十分果斷。

  萬科將集團的商戰首秀安排在瞭北六環開外的昌平遠郊。在組建商用地產管理部後的開山項目之中,眉州東坡酒樓、首都電影院等通過金隅萬科廣場第一次來到昌平,這些品牌占到瞭總量的六成。

  聶綺冰的同事、RET睿意德執行董事張傢鵬在接受媒體采訪時表示,北京萬科商業團隊成立時間雖不長,但學習、調試的能力非常強,靈活機動。"這個團隊很擅長適時調整,抓住市場主流。"

  供應增加和消費需求更新正迫使北京商業地產版圖出現結構性變化。2013年以及未來的兩年,340萬平方米的新增集中商業項目體量會輸入市場。面對相當於17個西單大悅城的大體量競爭,在拉響營商第一炮之前,萬科做瞭什麼?

  以毛大慶為例。他曾任職凱德,並在商業地產發展成熟的新加坡工作、生活多年。萬科組建商業地產事業部後,萬科總裁鬱亮任命其負責商業地產事埔鹽鄉土地貸款業。毛大慶將大量凱德經驗、資源帶到瞭萬科。金隅萬科廣場的商業運營也在一定程度上效仿瞭凱德。

  立足於基礎消費,又在普通水平上一定拔高,六成品牌首次進入某區域,偏高級的商場定位,時尚高級的硬件條件,金隅萬科廣場與凱德MALL不謀而合。快時尚品牌ZARA攻入商業地產競爭激烈的望京,隻選擇瞭望京凱德MALL--萬科的願望是,待購物中心發展成熟,以後有品牌進入昌平,也會以金隅萬科廣場為首選。

  目前階段,金隅萬科廣場的定位是基於填補昌平及其周邊地區大型商業購物中心的空白和滿足昌平城區普通大眾的消費能力。按照金隅萬科生活廣場目前經營業態配屬情況,餐飲、娛樂等體驗式消費場所總面積約占金隅萬科生活廣場總營業面積的32%。大量時尚連鎖零售品牌通過金隅萬科廣場首次來到昌平和北六環開外。在此之前,昌平城區居民習慣到市區北部地區解決日常的消費需求,然而北部的商業配套一向比較匱乏。

  d'zzit是意大利女裝品牌DAZZLE的姐妹品牌。後者重點佈局中國一、二線城市,以從事時尚行業的工作者、政府職員、個體私營業主等都市女性為目標消費客群。d'zzit創立者的願望是將品牌介紹給世界上四分之一的人群,他們也選中瞭金隅萬科廣場。

  三年半之後,金隅萬科廣場以三棟塔樓外觀落地,采用瞭發光的珠寶盒概念,每一個主要功能空間自成一個體塊。立面上,香檳色的金屬幕墻與玻璃盒穿插,入口廣場的景觀設計延續建築設計的理念,在地面散佈方形的燈箱,柔和的光輝為夜間到訪的顧客點亮道路,成為城市一景。

  "品牌進入區域都需要一個過程。有些品牌會被淘汰,隨著昌平居民的消費能力不斷增加,未來可能會有COACH這種級別的奢侈品進去。市場變化不是開發商能控制的東西,開發商唯一能控制的是硬件,因為硬件一旦落成是無法更改的。商業地產會考驗一個開發商是不是有長遠眼光和投錢意願去配合未來可能發生的改動。"

  "昌平的金隅萬科生活廣場目前的經營狀況證明,當時的決策是正確的,未來我們還將延續這一策略,在新城加緊佈局。"萬科商用地產管理部人士表示。此外,在豐臺郭公莊、通州臺湖新城,萬科都將規劃建設大型綜合性商用地產項目。

  一個有趣的細節是,據肖勁表述,金隅萬科廣場的開業"激怒"瞭萬科的另外一個合作方--中糧。好在,萬科將在最近四年以每年開張一個新的商業地產項目的速度邁進。明年此時,就將是中糧萬科半島廣場。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-30/09572558455.shtml

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