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"限價升級"的背後，開發商與政府的定價權之爭愈演愈烈。
預售證背後的定價權之爭 房企稱易滋生尋租空間
指導價標準成謎
根據中地行的統計數據，之前預計廣州5月新增貨量項目共86個，但受價格管制政策影響，部分樓盤尤其中心城區項目恐不能順利取得預售許可，最終供應量將低於預計值。據初步統計，今年"五一"前後，廣州市新供貨項目中有53個暫無預售證，涉及新增供應量約1.4萬套。
"一大批項目都在排隊。"上述廣州房企營銷總監助理告訴記者。令他感到慶幸的是，其所在項目的部分單位在"五一"獲得瞭預售證。"是因為在政府那邊做瞭不少工作。"
國土房管局一位工作人員向記者表示，目前相關政策的實施細節還沒有確定，政府對於指導價格的具體標準仍在討論中，因此不能貿然公開。而對於各區不同項目的網簽價格，會按照不得高於預售價格的規定嚴格執行。
不過，讓這位銷售負責人不解的是，在同一區域，有部分類型相近的單位售價超過瞭20000元/平方米，卻在"五一"之前順利獲得預售證。"為何這些項目成為特例？"
目前，不少房企已經選擇低調延遲推盤，限價對市場供應量的影響正在顯現。不僅廣州，在北京(樓盤)等實行價格管制的城市，供應與預期相比，均大幅縮水。
在南沙區，有房企表示，整個區域的項目均價不得超過12000元/平方米，如果超過該價格將無法獲得預售證，也無法完成網簽。在同一區域，某樓盤在報備時則遭遇房管局提醒，稱均價不能超過8000多元/平方米。
"控制高端樓盤，讓其不能賣不能簽約，並不能堵住市場需求。時間越長，越會形成堰塞湖效應，後果值得警惕。"方圓地產首席分析師鄧浩志分析說。
"如果繼續用行政手段直接對項目'定價'，實力強的開發商會選擇推遲開盤，實在耗不起的房企，隻好通過花錢等途徑來獲得預售證和網簽資格。"廣州一傢房企營銷總監助理說。
內容來自sina新聞
有媒體報道，廣州市網簽系統近日正在升級，一傢大型房地產企業的旗下樓盤在網簽時遭到拒絕，系統自動回復信息稱"簽約價高於備案價而無法提交"。
其所在的項目近期隻網簽瞭一套。上述人士表示，至少5月份還要繼續等。從目前申報進展來看，房管局依然保留兩周前的意見，項目的申報價格必須按照房管局的"指導價格"執行。
海珠區房管部門工作人員表示，原則上，申報價格按照個別項目的價格漲幅、裝修設計情況而定，指導標準不能一概而論。
上述項目銷售負責人表示，公司不敢向有關部門提出質疑，因為"以後還需要他們的幫忙"，隻能靜觀其變。目前，該項目依然無法突破限價標準，由於這些標準低於營銷部門制定的價格預期，所以暫時不對外銷售。
政府定價的弊端
【長沙樓市5月開盤預告】
他解釋，其所在項目的部分單位售價較去年漲瞭1000元至3000元不等，在申請預售證的過程中，主管部門強調"很難處理"。其所在的營銷部門隻好輪番向政府部門發動"公關大戰"，至於"公關"細節，該營銷總監助理隻表示"多跑主管部門溝通情況"、"討價還價磨一磨"，其他則不願多說。
不過，拿到預售證並不意味一定能夠順利網簽。該營銷總監助理表示，按照業內一般的操作，最終的售價會較預售申報價格高，政府一般不幹涉網簽售價。目前，他擔心提高售價後，網簽可能會推遲。
海珠區某在售項目的銷售負責人透露，本打算在"五一"假期大量推盤，但部分項目沒有拿到預售證。"我們在申報的時候，房管局就提醒我們，預售價格不能高於20000元/平方米，這也是海珠區所有樓盤的價格標準。"
根據上述營銷總監助理從國土房管部門打聽到的"口風"，網簽數據直接影響政府部門統計的房價數據，因此，政府部門已經規定對售價較高的單位延遲網簽，重點控制范圍在每平方米16000元以上的單位。這些單位需與其他同期網簽的低價單位合並通過，讓當月的平均價格控制在政府預想的范圍內。
華南某大型房企營銷部門副總監表示，其分管的一個項目也遭遇到類似的問題。"如果大傢的網簽都延遲，按照審批順序排隊網簽，這個問題還不是特別嚴重。問題在於，同樣售價的單位，在爭取網簽時間點上已出現差異，為何這個項目可以獲得網簽資格，而那個項目還要繼續等？"
他表示，開發商都深諳一個道理，不同網簽時間點對於銷售節奏的意義是完全不同的，誰能爭取到網簽先機，對於當年的銷售成績來說就意味著成功瞭一半。
該副總監強調，這隻是利益尋租的一種表現，政府對銷售環節幹涉的范圍越多，幹涉的力度越強，房企在最重視的銷售環節中就必須跟著政府的意願。他表示自己對這樣的手段已經"見怪不怪"，"以前也曾經歷過類似的事，地方政府以房企拿地作為進行交換的條件，如果拿地不積極，那有可能會卡住手上項目的審批，施工、消防、監理還有銷售，都可能會卡。"
有房企人士表示，采取這種"強制性"幹預售價的行政手段，可以在短時間內實現政府控制房價的目的，但在此過程中難免會滋生尋租空間。
廣州"限價升級"已得到業內的證實。多位開發商向本報記者重劃區 房價缺錢急用哪裡借錢表示，廣州國土房管局不僅對新盤預售申報價格進行指導，高於"紅線"不發預售證，且網簽價格不得高於預售申報價格。
"去年隻是對豪宅進行幹預，政府的價格管控也是時松時緊。現在，不僅去年簽下意向書的房源不能網簽，而且售價較豪宅低的中高端項目也受到限制，真不知道該怎麼賣瞭。"廣州尚東地產的一位營銷人士義竹鄉土地貸款率利最低銀行比較說。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-06/09243002728.shtml
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